房价涨幅世界第一，合肥能否改变百年备胎的宿命？

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引子：

合肥——一个有点小农经济思想的省会。

年前因为调查所谓合肥房价2016年底暴跌问题，我出差去了一趟该市，时间虽然不长，只有三天，但是却颇一些感触，想和大家谈一谈。

不知道没有去过这个城市的朋友，对合肥是什么印象。去之前，我对合肥实际上，实在谈不上什么印象，如果非要说有印象，只有两点——

在古代，这是一个军事要地，有一场著名的魏吴之战发生，三国演义因此写出了著名的故事“张辽威震逍遥津”。

在现代，这个城市是安徽省的省会，仅此而已。

然而，一到这个城市，晚上一下高铁，这个城市马上给我了一个深刻的印象。从高铁南站想坐出租车去市里酒店，在晚上十点，排队等车的情况竟然是这样↓↓↓

看不到尽头的等车队伍，一共是四条，目测一下从队尾到队头至少有150米到200米，按照移动的速度，估计坐上车至少也要2个小时，要知道我从郑州坐高铁到合肥不过3个小时而已，照这个速度，到市里面我定的酒店住下，估计就要到第二天凌晨了。

于是怀着绝望的心情，拖着行李步行出站，幸运的是一出站向北走了一公里左右就叫到了一辆的士，以中奖的心理马上上车，向市区开区。

“师傅，合肥出租车很少吗”

“不少呀，满大街都是”

“那为什么，高铁站那么多人等着打车”

“别提了，凡是能进高铁站拉人的，都是和车站管理处合作的出租车公司，其他公司进不去，我们只能在周边转悠揽点散客，靠的太近，管理处的人还要赶”

恍然大悟，原来如此。这就是我对这个城市第三个印象：排斥竞争，一个有点小农经济思维的省会。

1

合肥——仿佛郑州的孪生兄弟

在这个城市，转了几天，最大的一个感觉就是，真像郑州，两个城市仿佛孪生兄弟。

这种“像”，不但是形似，更是神似。

同样作为省会，两个城市面貌都略显平庸，城区中没有像武汉长江、长沙湘江那样的让人印象深刻的标识性城市整体景观，整个城市属于平原地形。

两个城市都有一个较为核心的老城，为商业中心，现在主要的城区就是老城摊大饼式的三环套二环形成的。像上海石库门，海口骑楼老街那有特色的老街区都拆的差不多了，合肥在市中心保留了一条淮河路步行街，隐约可以看见当年的影子。

两个城市的建国后城区，都没有什么特色，无非是多层中穿插中高层，陈旧中隐藏着平庸。两个城市最能体现脸面都是老城区一边的新区，但是看了一会儿，也觉得相似，无非是标新立异的公共建筑，宽宽的马路，较好的绿化，较之主城稀少的人流，在郑州叫做郑东新区，在合肥叫做政务区。

不仅于城市面貌，更多的相似来自于两个城市的发展轨迹、城市气质，房地产发展水平。

从历史上，两个城市都不是什么历史文化名城。郑州有点历史，但是远在千年之前，没啥地上古迹，被戏称为“七大古都之八”。而出自合肥的名人，也不多，能够被人记起的只有宋代的包公和晚清的李鸿章。

两个城市在民国时候都不是省会，而是建国后出于某种目的被定为省会的。两个城市所在的省都是农业大省，不过一个是典型的北方农业省的省会，一个是典型南方农业省的省会，并且这两个省都不是属于经济较为发达的省份，而且两个省的人口都不少，外出务工人员较多。

再比较两个省的房地产情况：

1、2015年之前两个城市的房地产长期处于强三线和弱二线之间，和临省省会相比，房价一直不能算高，处于中国中西部省的省会的中等偏下的区域。

2、另外城市都有着明确的发展方向，郑州市是向东，合肥市是向南，而且最主要的发展驱动都是政府搬迁连带效应。不过郑州市市政府和省政府处于东西对进，以东为主的状态，而合肥市省政府和市政府却一律向南，形成的滨湖新区（省府所在地）和政务区（市府）在整个合肥房地产市场不管是开发水平还是房价都鹤立鸡群。

3、2016年都是两个城市的房产发展的分水岭一年。合肥市从3月份到9月份，房价完成了60%——100%以上的短时间，高强度增长，而郑州从5月到10月有一个史无前例的增长。只不过，郑州原来的房价基数要略高于合肥，所以在同比增幅方面合肥要高于郑州一些。同时两个城市，都在10月份之后开始逐渐加码的宏观调控，房价和交易出现横盘。

相似点如此之多，难道两个城市就没有较大的不同点吗？

2

合肥----百年备胎

对于不同，两个城市当然有，而且很大。

作为一个河南人，最眼红合肥的，就是教育资源，具体点就是高校教育资源。

合肥虽然没有像西安武汉那样成堆的名校，还是颇有几个能够拿得出手的大学。一个中国科技大碾压河南所有的大学，熟知这个大学建校历史的河南人估计都要扼腕叹息。另外合肥市安徽大学、合肥工业大学皆是211。河南人口一个亿，但是只有一所211，安徽人口6千万，但是有三所211，从这个角度来看，合肥秒杀郑州。

然而，失之桑榆收之东隅，郑州在某些方面还是远胜合肥的，郑州是中国最重要的普通铁路十字口，凭借这一优势，对整个河南的人口吸引力很大，同时整个河南对郑州省会地位的人口感也很强，是十八个地市在心理上认同的共同的中心（洛阳似乎独立感稍强），同时可以吸附河南省大部分的地市购买力（三门峡和信阳的人口转移可能会向西安和武汉，其他地市人口转移应该首选郑州）。

但是合肥却没有这个优势，甚至铁路的地位不如小兄弟阜阳和蚌埠，在水路方面不如安庆。因此对于合肥，在新的高铁架构之前，对全省的影响力偏小，而安徽其他地市对于合肥的省会和中心地位不认同者大有人在。

特别是安庆、芜湖，马鞍山等长江沿岸城市，认为自己的中心城市是南京，而宣城、黄山等皖南城市自己属于江浙一带城市群中的一员。只有，淮南、淮北、宿州蚌埠等皖北属于合肥绝对的影响圈。

同时合肥对自己的城市定位不清晰，挤不进所谓的“沪宁杭”城市圈，更不屑于融入以郑州为核心的中原城市群，同时自己的几个铁杆粉丝城市其经济总量，人口总量又不足以形成独立的城市群。

合肥这种“是省会，非中心”的尴尬，早已有之，建国初因为交通问题，安徽省委几次动了迁移省会的念头，只是主席对当时省长的一句“合肥不错，为皖之中。是否要搬芜湖呢？从长考虑，比较适宜，”保住了这个城市的省会地位（在同期，芜湖人口25万、安庆人口12万、蚌埠人口10万和合肥人口7万），但是这个争论至今不息。

在我看来，作为省会的合肥，吃亏在于三点：

1、 交通不算发达，在古代以水路为主，但是不靠长江。在近代，以铁路为主，但是只有，经过铁路重要性不足。导致整个城市对整个安徽影响力有限，其他城市离心力较强。

2、 周边名城太近，西有武汉，南有杭州，上海，特别是南京，距离合肥只有车程170公里，太近，吸附走了安徽大量的资源。另外在历史上整个安徽和江苏合为南直隶省，省会就是南京。因此芜湖和马鞍山两个安徽经济强市反而认同自己是南京核心城市。

（米宅米宅上一篇关于合肥的文章，一个粉丝一句“安徽的省会明明是南京”被顶到了头名，也一定程度上反映了这个心态）

3、 在整个中国经济来看，淮河流域不如长江流域发达，而合肥属于典型的淮河流域城市，因此长期城市得不到重视。因此人口流向普遍向南，而皖南城市人口很少向北。

明白了这些道理，我始终找不到一个词来形容这种弱省会的城市定位尴尬感，直到一天我和一个在合肥上了大学的同事对话，他对我说，合肥实际上就是“备胎”省会。

经济上，合肥是南京的备胎；

国防上，合肥是武汉的备胎；（毛泽东在事后曾经解释定位合肥为省会的原因，曾经说，安庆是武汉的江上门户，合肥是武汉的路上门户）

人才上，合肥是整个长三角的备胎。

3

 2016年——合肥地位转折年

合肥的尴尬在很大程度上来源于全国普通铁路的整体设置，你从下图中可以看出主要进出合肥的铁路，是一条沟通京九线和京沪线的一条支线铁路，其他没有任何一条全国性铁路从城市通过，这一点在中国中东部省会中是唯一一个。

然而，解铃还须系铃人，在2010年之后全国高铁运行线路图中，合肥的铁路城市地位有了质的提高，根据刚出炉的《国家中长期铁路网规划2016-2025》，合肥未来九向高铁，将成为“八纵八横”时代的最大赢家。

合肥九向高铁如下：已通车的，合蚌高铁(向北)、合宁城际(向东)、合福高铁(向南)、合武动车组(向西)。未通车的，商合(西北)，郑合(西北)，合杭州(东南)，合安九(西南)，合宿新(东北)。在这个体系中，合肥已经由盲肠普铁变成了联通中东部的铁路枢纽。

我甚至怀疑，2016年合肥房价暴涨的原动力就是合肥高铁变革，原因很简单，铁路变密集了可以覆盖全省人口了，人口自然向省会进入，人进多了，房子自然要贵了。然而事实也是如此，在本次抢房中，原来很少来合买房的皖南和江浙人群进入很多。当然更过的还是来自于南京的购房者，谁叫这个城市的到南京高铁不到一个小时，而房价15年只有南京的二分之一呢？

4

房价翻身仗

合肥2016年的房价真是把人吓了一跳，胡润研究院与万国置地联合发布的“全球房价指数2017”显示，合肥、厦门、南京以超过40%的涨幅，位居全球房价年度涨幅前三位。

然而房价为什么会涨，网上的探讨文章很多，不外乎内因外因——

外因：以沪宁杭为代表的长三角城市集体涨价在先，2015年上半年南京房价洼地江北因江北新区获批从年初9000元均价上涨到18000元均价，沪杭也均有上涨。这波上涨让本身留在长三角的皖籍刚需群体突然之间看不到落地生根的希望，并且使他们的目光看回了省内的合肥，相比2015年沪宁杭动辄几万元一平的房价而言，合肥2015年年中的房价均价仍然在7000元前后，这种价格对比让他们觉得简直便宜的不要不要的。

内因：合肥市2014年和2015年住宅土地供应不足，导致2015年年底及2016年年初可售房地产楼盘数量有限，产生了僧多粥少的局面，更多的刚需或者准刚需群体一看涨幅就产生了购房恐慌。特别是2015年年底12月份土拍，融创集团以17000元/平的楼面价拿下政务区地块，成为合肥市历史地王，相比周边1W2，1W3的期房开盘价格，让所有投资者看到了房价上涨的势头。而且至此合肥地王成了批发模式，一个接一个，于是项目开盘价也一个高于一个，于是热钱滚滚而来席卷合肥房地产市场。

合肥这个房价跟省内其他城市对比肯定是贵的，贵至少一倍以上，是安徽省房地产均价的三倍左右。但是眼界再开阔一点，合肥房价放到全国，其实还好。

距离合肥150公里的江苏省会南京，均价21000，南京主城区房价普遍4到5万，而合肥滨湖1W5-1W8的价格在南京现在江北基本都快买不到房了。而跟安徽接壤的省份省会还有杭州19553、济南11667、武汉12053、对比起合肥均价12223(2016年12月统计)并不算特别夸张。

再说了房价本身就是市场行为，存量少了价格肯定会涨，存量多了上涨肯定放缓，本身房价这东西还掺杂了很多投资因素和政策因素，未来房价是否暴跌还的看很多因素，甚至要看南京看全国。

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合肥的榜样应该是深圳

大学本就挺好，现在高铁畅通了，新区漂亮了，房价翻番了，合肥是否摆脱备胎地位，我看只是部分，而且是小部分。还要怎么做。说白了，还要留住人，吸引人，特别是留住中高端人才，在合肥人才市场有这么一句话：最顶级（985）人才去了北上广深，高级人才（211）去了江浙一带，中级人才（二本）去了南京，低级人才（三本和大专）留在省内，也一定程度反映了这个事实。

如果仅在硬件赶上一线城市，在房价赶上一线城市，而不从政府服务上提高，不从市民文化素质上提高，不从城市品位和格调上提高，不从经济发展水平和就业上提高，这个城市永远还只是一个暴发户，在我看来，实际房价暴跌的最大风险在于此。

建议合肥的领导们和企业们多去深圳看看，眼睛不要光盯住北京和上海（他们的政治支持，全国谁也比不了），研究一下深圳——这个香港备胎，如何在10年，20年，30年麻雀变凤凰，媳妇熬成婆，如何吸引人才，留住人才，吸引产业，留住资源，这也许才是合肥不走温州老路，摆脱备胎地位，逐步消化房价泡沫的最大法门。

注：部分资料来自于网络天涯贴吧《中国城市发展史上的唯一黑马》，在此表示感谢！

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